La congiuntura edilizia in sintesi
Situazione delle commesse solida e prezzi delle costruzioni in aumento
Nel 1° trimestre 2022, l’indice costruzioni registra una leggera contrazione. Al netto della stagionalità e degli effetti di calendario, ci attendiamo un calo dei fatturati del settore principale delle costruzioni pari all’1,8% rispetto al trimestre precedente. Nel resto dell’anno, tuttavia, prevediamo un trend in ascesa del fatturato. Potrebbero contribuirvi la situazione delle commesse, ancora positiva, ma anche i prezzi in costante crescita del settore edilizio. Inoltre, anche l’importante edilizia abitativa dovrebbe offrire impulsi positivi nei prossimi trimestri.
In realtà, l’attività edilizia, misurata in base alla quantità di abitazioni di nuova edificazione, continua a essere modesta. Il fatto che, nonostante questo, prevediamo un aumento dei fatturati è dovuto a numerosi fattori: in primo luogo il portafoglio di commesse resta ampio, anche perché i progetti sono stati ritardati da difficoltà di approvvigionamento e dalle misure contro il coronavirus. In secondo luogo, l’attività edilizia si sta spostando sempre più dagli appartamenti in affitto alle più costose case di proprietà.
Terzo: attualmente si sta investendo molto nei lavori in edifici esistenti. Anche sul medio periodo le prospettive per il principale settore delle costruzioni restano incoraggianti, le nuove domande edilizie presentate nel settore della costruzione soprassuolo l’anno scorso, infatti, hanno registrato una notevole crescita del 12%. Oltre alle persistenti difficoltà di fornitura e ai crescenti prezzi dei materiali edili, sul lungo periodo gli aumenti dei tassi di interesse, che potrebbero smorzare la domanda, restano uno dei maggiori rischi. Per questo i recenti incrementi dei tassi di interesse a lungo termine potrebbero comunque non essere assolutamente sufficienti, ci attendiamo quindi un primo rialzo dei tassi dalla Banca nazionale svizzera non prima di metà 2023.
Crescita dovuta principalmente all’inflazione
Nel 1° trimestre 2022 l’indice costruzioni è in calo, rispetto al trimestre precedente, del 4,5%. Responsabile della momentanea contrazione, l’edilizia abitativa (-6,0%), che nei trimestri precedenti si era notevolmente ripresa, mentre quella commerciale è leggermente cresciuta di nuovo (+1,3%). A medio termine, ci attendiamo una dinamica positiva per entrambi i segmenti.
Certo, il trend verso una contrazione dell’edilizia abitativa, misurata sulla base delle nuove unità abitative autorizzate, è proseguito anche l’anno scorso: nel 2021, sulla base di cifre provvisorie, è stato accordato l’8% in meno di concessioni edilizie per abitazioni rispetto al 2020 – non se ne registravano così poche dal 2003. Al contempo, tuttavia, si è potuta osservare una stabilizzazione delle domande edilizie presentate (+2%). Inoltre, in proporzione, si stanno costruendo più immobili di proprietà (in particolare case unifamiliari) e la domanda di lavori di ristrutturazione e di risanamento è alta. Tali fattori, oltre all’aumento dei prezzi delle costruzioni, potrebbero garantire nei prossimi trimestri una crescita dei fatturati.
Edilizia sottosuolo solida
Nel 1° trimestre 2022, i fatturati destagionalizzati dell’edilizia sottosuolo dovrebbero registrare movimenti laterali rispetto al trimestre precedente (+0,8%). Per il 2022 nel suo complesso prevediamo un leggero aumento del fatturato nominale pari all’1,1% rispetto all’anno precedente, grazie alla continua ascesa dei prezzi del settore e a una solida situazione delle commesse.
Il fabbisogno di investimenti per le infrastrutture permane elevato, ad esempio nell’edilizia stradale e ferroviaria: uno studio dell’Ufficio federale dello sviluppo territoriale ARE di recente pubblicazione prevede che, nonostante il lavoro da casa sia aumentato, il traffico passeggeri potrebbe crescere dell’11% entro il 2050, mentre quello merci addirittura del 31%. Per la gestione e la manutenzione della rete stradale nazionale, a gennaio il Consiglio federale ha stabilito un limite di spesa di CHF 8,4 mia. per gli anni 2024 – 2027.
Inoltre ha chiesto al Parlamento CHF 4,3 mia. per cinque progetti pronti per la realizzazione, da integrare nella fase di ampliamento 2023
Forte rialzo dei prezzi delle costruzioni
La rettifica dell’indice costruzioni con il rincaro rilevato dal 1999 (Ufficio federale di statistica) neutralizza gli sviluppi imputabili agli aumenti di fatturato legati ai prezzi. Nell’ottobre 2021 i prezzi delle costruzioni sono saliti, rispetto all’anno precedente, complessivamente del 4,1% (edilizia soprassuolo: +4,6%; edilizia sottosuolo: +2,4%) – l’ultima volta che è stato registrato un aumento così sostenuto è stato nel 2007. I più svariati materiali edili e prodotti ausiliari sono notevolmente rincarati, a causa dell’elevata domanda a livello mondiale e delle difficoltà dal lato dell’offerta.
Nel giro di un anno, ad esempio, il prezzo medio dei prodotti petroliferi per il settore edile è salito del 25%, quello del legno, del bitume, della plastica e dei prodotti metallici del 10% circa ciascuno – per alcuni prodotti il ritmo di crescita è stato ancora più elevato. La crescita dei prezzi delle costruzioni potrebbe proseguire nell’anno in corso. Attualmente, la crescita dei fatturati (sviluppo nominale) è pertanto notevolmente superiore a quella della produzione effettiva (sviluppo reale).
Crescita del fatturato attesa anche per il 2022
Nel 1° trimestre 2022, l’indice costruzioni si è attestato in territorio positivo (+2,1%) rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Ci attendiamo fatturati nominali più elevati sia nell’edilizia sottosuolo (+2,2%), sia in quella soprassuolo (+1,9%). Ad eccezione dell’edilizia soprassuolo pubblica, le commesse in portafoglio in tutti i comparti sono a livelli superiori a quello raggiunto un anno fa. Al contempo, le nuove commesse ricevute recentemente sono in calo rispetto all’alto livello toccato in precedenza: un segnale di una certa saturazione.
Su base annua, nel 2022 prevediamo tuttavia una complessiva crescita del fatturato del 2,1% per il principale settore delle costruzioni. Ciò potrebbe già essere dovuto al solo aumento dei prezzi delle costruzioni, che dovrebbe mantenersi costante anche nell’anno in corso.
Edilizia commerciale in tendenziale crescita
L’indice costruzioni nel 1° trimestre 2022 sta crescendo dell’1,9% rispetto al livello dello stesso periodo dell’anno scorso. Ciò è dovuto all’edilizia commerciale (+13,2%) e a quella residenziale (1,3%). Rispetto allo stesso trimestre del 2021, al contrario, i fatturati dell’edilizia soprassuolo pubblica sono in territorio negativo (–17,8%). A medio termine ci attendiamo, tuttavia, una ripresa: infatti ultimamente sono stati approvati alcuni megaprogetti in ambiti come gli immobili amministrativi, sportivi e sanitari (cfr. la pagina successiva).
Nel complesso, il volume delle costruzioni autorizzate l’anno scorso è salito del 6%, quello delle nuove domande edilizie presentate addirittura del 12%. A circa CHF 51 mia., queste ultime hanno raggiunto un livello ineguagliato dal 2012. La progettazione appare dinamica soprattutto nei progetti di ristrutturazione e di nuova edificazione nei settori dell’edilizia soprassuolo commerciale e pubblica.
L’edilizia commerciale, in passato, è stata spinta notevolmente dalle superfici adibite a ufficio e da quelle di vendita. Tali segmenti ora subiscono la pressione dell’emergenza coronavirus e dei mutamenti strutturali. Invece, stanno guadagnando terreno, tra gli altri, i progetti edilizi negli ambiti dei data center, della logistica e dell’industria.
Il settore delle finiture edili sente il vento in poppa
L’indice delle opere di finitura e di edilizia stima i fatturati delle opere di finitura e di edilizia nel trimestre attuale e segue l’indice delle opere di edilizia con un ritardo da due a quattro trimestri. Nel 1° trimestre 2022 l’indice delle opere di finitura e di edilizia è in crescita, rispetto al trimestre precedente, del 3,8%, oltrepassando così dell’8,5% il livello dello stesso trimestre dello scorso anno.
La tendenza al rialzo dovrebbe proseguire nei prossimi trimestri. Tale sviluppo è confermato soprattutto dall’elevato volume di investimenti nelle domande di costruzione per progetti di rinnovo, ampliamento e ristrutturazione (cfr. la pagina seguente). Esse sfruttano la tendenza verso ristrutturazioni ad alta efficienza energetica, nonché l’elevata domanda di case unifamiliari e di seconde abitazioni, settori nei quali la carenza di terreni edificabili e le normative limitano fortemente l’attività di nuova edificazione.
Punti salienti nuove costruzioni
Il volume d’investimento delle domande di costruzione presentate funge da indicatore della domanda regionale di prestazioni edili. Nelle regioni economiche in rosso, la pianificazione di edifici nuovi è maggiore rispetto alla media degli ultimi dieci anni; nelle regioni evidenziate in blu, la pianificazione si muove a un livello inferiore alla media. Nell’intera Svizzera, negli ultimi 6 mesi l’attività di progettazione ha raggiunto un volume complessivo di CHF 19,9 mia., superando così del 7,9% la media decennale.
L’ultima volta che è stato registrato un volume altrettanto elevato di progetti di nuova edificazione nell’edilizia soprassuolo è stato nel 2017. Peraltro l’aumento non ha una base molto ampia, dal punto di vista geografico: la maggior parte delle regioni (59 su 110) registra un volume di investimenti inferiore alla media.
Ciò si potrebbe spiegare con la focalizzazione di gran parte delle nuove domande di costruzione presentate su megaprogetti nei settori dell’edilizia commerciale e pubblica. Ne costituiscono esempi quantomai attuali due nuovi edifici sostitutivi dell’Ospedale universitario di Zurigo (USZ) (CHF 800 mln.), il Centro di polizia cantonale di Köniz BE (CHF 270 mln.) o un megaprogetto dell’operatore di logistica Planzer a Wikon LU (CHF 100 mln.).
Punti salienti nella ristrutturazione
Il volume delle domande di ristrutturazione presentate negli ultimi 6 mesi è stato pari a complessivi CHF 6,6 mia., superando così del 10,4% il valore medio decennale. In una maggioranza di 65 su 110 regioni, la pianificazione dei progetti di rinnovo e ristrutturazione è stata superiore alla media.
Anche in molte regioni un po’ meno centrali, come l’Altopiano nordoccidentale e il Giura, attualmente si registra un aumento della domanda di lavori di rinnovo e ampliamento. Questo sviluppo potrebbe essere in parte riconducibile all’emergenza coronavirus: in seguito alla pandemia, la domanda di proprietà abitative è salita. Al contempo, a causa del moltiplicarsi del lavoro in home office, il raggio di ricerca di molti acquirenti si è allargato, ripercuotendosi positivamente sul bilancio migratorio di molte regioni meno centrali. Poiché, tuttavia, l’offerta di nuovi immobili resta bassa, molti investimenti confluiscono nel portafoglio esistente.
Questo effetto è ancora più marcato in alcune regioni turistiche in cui la Legge sulle abitazioni secondarie limita l’offerta di nuove costruzioni. Ciò si traduce anche in una forte crescita dei prezzi della proprietà abitativa. Nel caso delle seconde abitazioni essa risulta particolarmente marcata. Perciò i prezzi delle residenze secondarie nelle Alpi svizzere hanno registrato nel 2021 un notevole aumento pari al 12,8% (abitazioni di proprietà) e al 18,4% (case unifamiliari).
Credit Suisse AG / SSIC
