Che si tratti di difetti occulti – e quindi quei difetti “che il committente scopre solo dopo la scadenza (biennale) del periodo di reclamo dei difetti (art. 179 cpv. 1 norma SIA 118)” o che si manifestano solo dopo la consegna dell’opera (art. 370 cpv. 3 CO) – o di difetti già riscontrabili con l’ordinaria verifica all’atto del ricevimento (cfr. art. 367 cpv. 1 CO), la legge e, se dichiarata parte integrante del contratto d’appalto, la norma SIA 118 sono oltremodo chiare in proposito: il committente è tenuto a darne avviso “subito dopo la loro scoperta” (art. 179 cpv. 2 norma SIA 118) rispettivamente “tosto che siano stati scoperti” (art. 370 cpv. 3 CO).
Le nozioni di “scoperta” del difetto e la subitaneità della relativa notifica, quindi, rivestono importanza cardinale per il committente che, in caso di notifica intempestiva, si troverebbe privato di ogni diritto di garanzia.
Secondo la giurisprudenza del Tribunale d’appello, un difetto si considera scoperto al momento in cui il committente può costatarne indubitabilmente l’esistenza, ossia è certo della sua esistenza per poter formulare una notifica dei difetti sufficientemente motivata.
Sempre il Tribunale d’appello precisa che, in presenza di difetti che si manifestano poco a poco, cosiddetti evolutivi (per esempio assestamento del terreno o crepe), la loro scoperta non risale al momento in cui appaiono i primi segni, ma unicamente allorquando il committente si è reso conto della loro portata e del loro significato: il termine non comincia a decorrere da quando i difetti possono essere oggettivamente costatati, nella misura in cui le regole della buona fede permettono al committente di considerarli come fenomeni usuali che non costituiscono una violazione del contratto.
Secondo la dottrina più autorevole, poi, nel caso in cui più (sub-)appaltatori abbiano partecipato alla realizzazione di un’opera complessiva, ad esempio di uno stabile, il committente deve sapere, prima di procedere alla notifica che gli incombe, a quale di questi sia attribuibile un adempimento imperfetto del contratto.
In altre parole, sempre secondo la dottrina più autorevole, esigere che il committente proceda a una notifica “ad annaffiatoio” a tutti i (sub-)appaltatori che potrebbero rientrare in linea di conto quali responsabili del difetto è inconciliabile con tenore e concezione dell’art. 370 cpv. 3 CO (e conseguentemente dell’art. 179 norma SIA-118).
Non va però sottaciuto che altri autori sono dell’opinione che la notifica vada per contro fatta prudenzialmente a tutti i potenziali responsabili.
Scoperto “indubitabilmente” il difetto, si pone la questione a sapere entro quale vada termine formulata la relativa notifica all’appaltatore.
Subito significa, ai sensi di dottrina e giurisprudenza, immediatamente (unverzüglich): entro, quindi, un breve termine (cosiddetta Erklärungsfrist) necessario al committente per decidere di procedere, con la dovuta rapidità, a notificare il difetto in questione, fermo restando che non è possibile predeterminare un numero di giorni o settimane ma occorre valutare l’insieme delle circostanze per non pregiudicare eccessivamente la posizione del committente.
Tale decisione va per l’appunto presa rapidamente e la notifica effettuata altrettanto rapidamente.
Quantunque la rapidità richiesta e prescritta da giurisprudenza e dottrina dipenda, come sottolineato dal Tribunale federale, (anche) dalle circostanze del caso di specie e dalla natura del difetto in questione, la tendenza riscontrabile nella casistica dell’Alta corte federale fa propendere per una certa rigidità.
In tal senso, il Tribunale federale considera sufficientemente rapida una notifica effettuata entro tre, “à la rigueur” sette giorni lavorativi dopo la scoperta del difetto.
Nella relativamente ampia casistica del Tribunale d’appello sono riscontrabili, in special modo, i seguenti giudizi. Consegna di 12 tende oscuranti, difettose, il 25 luglio 2014 e comunicazione del difetto all’appaltatrice con scritto 8 agosto 2014: la (…) notifica, a 14 giorni di distanza, deve senz’altro essere considerata tardiva. Consegna dell’opera, nello specifico lavori edili di ristrutturazione, il 21 giugno 2010 e notifica dei difetti il 2 luglio 2010: la notifica (…) non può essere ritenuta tempestiva, essendo intervenuta oltre 10 giorni da quando il committente ha preso conoscenza dei difetti in questione.
In conclusione, quindi, si può senz’altro affermare che, nonostante eventuali, rare eccezioni dovute alla natura del difetto, il committente sarà ben consigliato a determinarsi per la notifica entro massimo 7 giorni lavorativi dalla consegna dell’opera rispettivamente entro massimo 7 giorni lavorativi dalla scoperta di un eventuale difetto occulto e quindi non ravvisabile in sede di ricevimento dell’opera.
Evidente è pertanto la necessità per tutti i soggetti coinvolti, soprattutto in presenza di una pluralità di parti com’è il caso, ad esempio, nelle relazioni inquilini-amministrazione condominiale-proprietà/committenza-appaltatore, di agire con la massima rapidità e solerzia.
È opinione dello scrivente che, laddove un difetto non sia immediatamente riconducibile al carente operato di un determinato appaltatore, la notifica vada fatta, entro il precitato termine, a tutti i potenziali responsabili; le conseguenze di un’inazione del committente dovuta a un eccesso di zelo nell’individuazione dell’origine del difetto (e quindi di un eccessivo riguardo per la posizione degli appaltatori) potrebbero infatti risultare, richiamato tutto quanto esposto, di una gravosità insostenibile e ingiustificabile.
Avv. Michele Bernasconi
