Di tutte le statistiche prodotte a getto continuo dall’Ufficio Cantonale di Statistica, due sono quelle che solitamente solleticano l’interesse del settore immobiliare. Quella trimestrale sulle transazioni immobiliari (quantità e importi delle transazioni per tipologia di compravendita: appartamenti, case e terreni), e quella annuale sulle abitazioni vuote. Si tratta di due rilevamenti storici della temperatura del settore immobiliare, che grazie alla lunga serie di dati e alla relativa costanza degli elementi rilevati acquistano con il tempo sempre maggiore forza di espressione della realtà.
L’uomo è per natura incline a valutare le cose per confronto. Ad esempio, trattandosi di transazioni, di qualsiasi tipo, possiamo anche non essere in grado di stabilire se il prezzo di un bene sia “alto” o “basso” in modo assoluto, ma ci diffondiamo in spiegazioni e ipotesi se le variazioni di quel prezzo assumono proporzioni significative e, soprattutto, mai constatate prima.
Ci piace l’idea di spiegare le ragioni di una variazione appena rilevata, ma anche lanciarci in profezie sulle tendenze e sulle conseguenze, sull’economia o la società, delle variazioni constatate.
Pensate alla borsa: il prezzo di un titolo non sarà quasi mai di per sé “troppo alto” o “troppo basso”, lo sarà semplicemente in relazione al livello che aveva un minuto, un’ora, un giorno o un mese prima del nuovo rilevamento, o che avrà un minuto, un’ora, un giorno o un mese dopo. Anche nell’immobiliare sarà sempre difficile dire per ogni bene, per ogni transazione se il livello del prezzo sia troppo elevato o troppo ridotto. Il nostro giudizio dipenderà sempre in forte misura dal livello di quel prezzo poco o tanto prima dell’ultimo rilevamento, o del prossimo.
Torniamo perciò alle nostre statistiche. La prima ci dice che le transazioni di beni immobiliari stagnano. La seconda che in Ticino ci sono ancora sempre suppergiù 5’000 appartamenti vuoti (non semplicemente perché non occupati, ma proprio sul mercato: della vendita o della locazione!).
Che le transazioni stagnino può significare almeno due cose: la prima, che l’immobiliare sia in crisi; la seconda, che abbia raggiunto un limite. Noi siamo per la seconda. Da ormai troppi anni (sospensione pandemica a parte) rileviamo che questa statistica non offre più come in passato l’occasione di parlare di “cicli” economici e immobiliari, e non procura più molti argomenti a chi sostiene ci sia o ci sia stato un rischio “bolla”.
Noi crediamo che il livello a cui i valori statistici si sono adesso assestati siano semplicemente quelli corretti per una economia che ha raggiunto ormai una sua forma matura e che, anomali balzi tecnologici o di popolazione esclusi, non conoscerà più, come fino al recente passato, onde successive di espansione e di contrazione, con conseguenti guadagni a otto cifre per le casse dello stato (e per quelle di qualche spregiudicato promotore) dopo le prime, insieme a fallimenti e sofferenze (economiche) dopo le ultime. Non siamo più da un po’ il Ticino della corsa all’oro. Le cose si sono un po’ complicate, ma chi opera con professionalità, buone intenzioni e conoscenza del territorio può ancora sopravvivere dignitosamente.
L’altra faccia della medaglia della stagnazione delle transazioni è (purtroppo) la stagnazione delle (mancate) occupazioni. Ormai da troppo tempo veleggiamo sul 5% del mercato (le abitazioni disponibili nel cantone sono poco più di 100’000), un valore troppo alto? Confrontato con il passato, certamente il più alto mai rilevato, ma con un effetto collaterale che potrebbe anche essere positivo, e di cui sta già mostrando gli effetti: indurre i proprietari a risanare e a mettere sul mercato appartamenti concorrenziali con quelli nuovi, magari ancora in posizioni interessanti e a condizioni migliori. Si può fare.
Un’ultima osservazione. Questa calma quasi piatta dell’immobiliare ha rivelato la grande differenza regionale dei mercati immobiliari. Se la legge sulle residenze secondarie ha condannato le valli alla sofferenza perenne, nelle città le nuove forze “centripete” e favorevoli alla densificazione stanno pian piano saturando i piani regolatori, con grande soddisfazione di politici e urbanisti. Resta un po’ indietro il Mendrisiotto e soprattutto la regione di Chiasso, che soffre maledettamente la nuova piega che ha preso la frontiera, da cintura di opportunità a semplice strada di passaggio di frontalieri e migranti. In attesa che forse si apra l’ovale più curioso e grande del Ticino e ci mostri la sua sorpresa!
Alberto Montorfani,
fiduciario immobiliare
AM Consulenze sagl, Lugano
www.amconsulenze.ch
