Signora Staub, nel numero di marzo di Ticino Economico ci ha illustrato gli interventi sulla copertura dello stabile Polus di Balerna. Nel frattempo, in questi mesi, altre opere sono iniziate e sono in corso. Ce le può illustrare?
L’intervento presentato nel numero di marzo riguardava solo una parte delle ampie coperture e rientra anch’esso nell’ambito di un importante progetto generale di “Manutenzione, ristrutturazione e adeguamento funzionale ed impiantistico di Spazio Polus”, iniziato nel mese di settembre 2023, che si protrarrà nel 2025. Esso prevede la manutenzione straordinaria e l’adeguamento normativo dell’impianto di spegnimento fuoco (Sprinkler), ultimati in primavera, l’adattamento strutturale di parte dei tetti (per la precisione quattro, oltre a quello già citato), nonché la progettazione e la realizzazione di un impianto fotovoltaico e di un impianto di climatizzazione centralizzato. A inizio estate si è conclusa con successo la tappa 1 di quest’ultimo progetto (clima) e ha preso avvio l’intervento di rifacimento completo di un tetto per il quale, per diversi motivi, non era possibile intervenire con la medesima tecnologia innovativa di cui avevamo riferito.
Ci può esporre l’intervento relativo all’impianto clima?
In sostanza si è trattato di mettere ordine, ammodernare e adeguare alle normative una situazione che negli anni si era venuta a creare, non da ultimo a causa del progressivo aumento delle temperature dovuto ai cambiamenti climatici. In effetti, il raffreddamento degli spazi, negli anni ‘90 / inizio anni 2000, non era un requisito per le superfici messe in locazione. Successivamente però, diversi nostri inquilini hanno richiesto di installare degli impianti di climatizzazione autonomi. A seguito anche dell’intervenuta ridistribuzione degli ambienti, essi iniziavano ad essere vetusti e non più funzionali. Con il supporto della società di consulenza nel campo dell’energia, della fisica delle costruzioni, dell’acustica e delle scienze ambientali applicate, IFEC ingegneria SA di Bellinzona, si è deciso di intervenire in modo da ottenere una soluzione centralizzata e modulabile, con predisposizione a tutti piani e successiva esecuzione e personalizzazione nei vari spazi, a seconda delle reali esigenze dell’utenza presente e futura e in funzione della vetustà degli impianti esistenti.
Come avete scelto la ditta che si occupa della direzione lavori? Quali sono le caratteristiche per voi essenziali che doveva avere?
Cessata l’attività nel settore del tabacco (nel 1992) e concluso l’importante processo di rinnovamento, Spazio Polus si è costantemente aggiornato e adeguato alle esigenze delle varie aziende inquiline del centro, realizzando una serie di interventi, che si sono tra loro integrati e avvicendati. In questo processo per la parte strutturale, elettrica, RCVS (riscaldamento, condizionamento, ventilazione e sanitari) e per la sicurezza antincendio, ci si è sempre appoggiati ad ingegneri specialisti e, quando la situazione lo richiedeva a studi di architettura. Ora, passati ormai oltre 30 anni dall’inizio dell’attività immobiliare, si era giunti a una nuova fase che necessitava di interventi di manutenzione straordinaria, adeguamento funzionale ed impiantistico (conseguente anche al cambiamento delle tecnologie), sia per rispondere, come detto, alle nuove normative entrate in vigore negli anni, sia per esigenze intrinseche degli stabili. Per questi complessi interventi ci occorreva una figura tecnica che ci affiancasse nell’iter decisionale, che ci fornisse un supporto generale, si occupasse della Direzione Generale Lavori e del Project Management, coordinando dunque gli specialisti, oltre che gli artigiani, e che dialogasse anche con gli utenti del centro, pianificando le attività e gli interventi compatibilmente alle loro esigenze operative. Oltre a comprovate qualifiche, conoscenze ed esperienze in situazioni analoghe, un criterio importante era la garanzia di una presenza regolare sul cantiere. Dopo attenta selezione, la scelta è caduta sulla Encotech SA di Barbengo che, anche per dimensione e composizione multidisciplinare del team, meglio rispondeva alle nostre esigenze. A poco più da un anno dall’inizio del mandato abbiamo potuto segnare, con soddisfazione, il raggiungimento di alcune tappe importanti di questo complesso progetto.
Abbiamo dato la parola anche alla Encotech, la ditta che si occupa della direzione lavori. Quali sono le maggiori problematiche che la direzione lavori ha dovuto e dovrà affrontare?
Il management e il coordinamento degli interventi che si sono avvicendati e che sono tuttora in corso presso Spazio Polus, rappresenta per noi di Encotech una sfida importante, oltre che un continuo stimolo. Innanzitutto, trattandosi di lavori su uno stabile esistente, è sempre molto difficile e delicato prevedere i “comportamenti” dell’edifico stesso durante l’esecuzione di alcune lavorazioni: gli imprevisti legati ad alcune particolari caratteristiche della costruzione, non note al momento delle delibere, possono generare aumenti di costi che devono assolutamente essere affrontati tempestivamente e ridotti entro margini ragionevoli, idealmente lavorando in contemporanea su ottimizzazioni e migliorie del progetto che, senza ovviamente diminuire la qualità dell’intervento, possano comunque garantire al committente il rispetto dei preventivi. L’altra importante tematica insieme al contenimento/mantenimento dei costi è la piena consapevolezza e la gestione continua del programma lavori, e quindi, dei tempi. In particolare, per la nuova climatizzazione, è stato fondamentale garantire la messa in funzione del nuovo impianto centralizzato dopo la dismissione degli impianti esistenti, ma comunque prima dell’estate 2024, in modo che gli inquilini non si trovassero in difficoltà durante i mesi più caldi. Il conseguimento degli obiettivi ambiziosi di pieno rispetto dei tempi e dei costi previsti è possibile solo garantendo una presenza importante in cantiere in modo da trovarsi costantemente al fianco sia del committente, sia delle ditte impegnate nella costruzione, creando e coordinando una squadra compatta e coesa, accomunata dalla volontà di perseguire i medesimi obiettivi.
Tra le questioni delicate sicuramente vi è il fatto che i lavori sono eseguiti con gli spazi affittati. Come affrontate questo tema? C’è una buona collaborazione con i clienti?
Intervenire e muoversi all’interno di una ristrutturazione importante di spazi affittati rappresenta indubbiamente un’ulteriore sfida, unitamente al rispetto dei costi e dei tempi di cui detto sopra. Ancora una volta, il team di Encotech ha cercato immediatamente e con l’imprescindibile collaborazione della committenza, di stabilire dei rapporti e delle relazioni con gli inquilini che permettessero una comunicazione positiva e serena. Con un incontro dedicato e successive regolari comunicazioni, essi sono stati tempestivamente e man mano avvisati dei lavori e delle loro conseguenze sulle attività quotidiane. Nonostante alcune lavorazioni siano state importanti e invasive, siamo riusciti a mantenere tutti gli spazi sempre operativi, contenendo al minimo i disagi e le criticità che, vista la portata degli interventi, non possono, nostro malgrado, essere completamente annullati
Ci può fornire qualche indicazione sul proseguo dei lavori e sulla loro conclusione?
Il prossimo importante obiettivo è quello di terminare entro fine anno il rifacimento del tetto. Parallelamente siamo in attesa della licenza edilizia per l’impianto fotovoltaico, per il quale, se approvato, si passerà al progetto di dettaglio, con l’idea di passare in esecuzione sfruttando al meglio i lavori già previsti e quindi le installazioni di cantiere già presenti e che dovremo comunque prevedere. Il progetto Polus è importante anche e soprattutto perché è in continuo divenire. Alcuni interventi sono conclusi, altri sono in corso, altri ancora sono stati propedeutici ad ulteriori sviluppi futuri, come l’impianto clima che verrà potenziato e integrato negli anni. Insomma, se da una parte possiamo affermare che la maggior parte dei lavori si concentrerà nell’anno in corso e nel 2025, allo stesso tempo possiamo dire che questi interventi hanno posto le basi per una continua evoluzione e rinnovamento dello stabile, così che esso risulti preparato ad accogliere più facilmente le esigenze future.
Torniamo dalla Signora Staub: una volta terminati i lavori, che tipo di edificio avrete a disposizione?
Come si può immaginare, si tratta di investimenti economicamente importanti. A lavori ultimati avremo a disposizione un edificio ammodernato, energeticamente più efficiente, che avrà acquisito valore e qualità, a tutto vantaggio degli inquilini e del loro comfort, ma anche dell’ambiente.
Giovanna Staub,
Presidente del CdA Polus SA
www.polus.ch
