A condizione che la locazione a breve durata non sia vietata dalle norme di diritto pubblico comunale, è facoltà dell’assemblea dei comproprietari adottare nel regolamento condominiale un divieto di locazione a breve durata delle unità abitative su piattaforme quali Airbnb o simili.
L’art. 712 a cpv. 2 del Codice Civile prevede che il comproprietario ha facoltà di amministrare, godere e sistemare i suoi locali, sempreché non comprometta l’esercizio del diritto corrispondente degli altri comproprietari, non danneggi in alcun modo le parti edilizie, le opere e gli impianti comuni e non ne pregiudichi la funzione e l’aspetto esteriore. Pertanto ha di principio il diritto di affittare la sua unità abitativa a meno che tale diritto non venga limitato dal regolamento condominiale o da un regolamento della casa.
Il Tribunale federale, in una sua recente decisione datata 4 aprile 2019 (decisione TF 5A_436/2018), ha esaminato se un’assemblea di un condominio costituito in PPP possa vietare ai condomini la locazione delle unità abitative attraverso le piattaforme, come ad esempio Airbnb o simili oppure se tale limitazione violi le norme fondamentali che toccano l’essenza stessa della proprietà per piani.
Alla luce della giurisprudenza, un divieto onnicomprensivo di locazione della propria unità abitativa appare talmente incisivo da intaccare l’essenza fondamentale della PPP.
In caso di limitazione del diritto di locazione, il Tribunale federale ritiene che occorra sempre valutare le circostanze particolari di ogni singolo caso specifico.
Nel caso concreto, l’assemblea condominiale aveva modificato il proprio regolamento d’uso e d’amministrazione vietando la locazione degli spazi in modo irregolare per una durata giornaliera, settimanale o mensile; rendendo possibile la sola locazione duratura. La delibera era stata presa perché un’unità abitativa in precedenza era stata locata anche per un solo giorno, mediante Airbnb.
Nella sua decisione, il Tribunale federale ha ritenuto che la locazione di spazi immobiliari su piattaforme come Airbnb e simili non sia da considerare un contratto di locazione usuale, ma piuttosto un contratto di alloggio come quello in uso nel settore paralberghiero. Nel caso in esame, l’edificio in cui il locale veniva saltuariamente dato in locazione per breve tempo a persone estranee al condominio che era composto da abitazioni primarie con standard elevati e non da appartamenti di vacanza, ma con infrastrutture come la piscina, la sauna, il locale fitness, la terrazza e la lavanderia ad uso comune non destinate a terzi, in un contesto di intimità, che esige tranquillità ed in contrasto con la presenza di saltuari turisti.
Conseguentemente, il Tribunale federale ha ritenuto la delibera un atto di amministrazione importante (Art. 647c Codice civile), adottato con una maggioranza qualificata. Per l’alta corte il regolamento con la rispettiva limitazione della locazione a breve durata è conforme alla legge. Il diritto esclusivo del proprietario di condomino di godere dei suoi locali non è violato; il regolamento permette difatti di valorizzare dal profilo commerciale gli appartamenti tramite locazioni durature.
Dalla giurisprudenza del Tribunale federale si può ritenere che in immobili in cui si trovano solamente i locali comuni abituali come le scale, la lavanderia, il parcheggio sotterraneo o il giardino, a seconda dei casi individuali, potrebbero essere consentiti solo limitazioni della locazione a breve durata meno incisivi, perché la locazione di breve durata è percepita come meno grave. Pertanto risulterebbero più proporzionate eventuali limitazioni meno incisive della locazione a breve durata.
In conclusione ed in relazione all‘affitto a breve durata promosso sui portali informatici preposti, segnaliamo che il Canton Ticino richiede come unico Cantone in Svizzera un numero d’identificazione subordinato ad una verifica dell’affittabilità dell’ente locato.
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