Come definirebbe oggi l’identità di Polus? In che modo la riqualificazione architettonica sta rinnovando anche la sua personalità?
Definirei l’identità di Polus quella di essere una realtà imprenditoriale in continua evoluzione, ben inserita nel tessuto economico, sociale e culturale del territorio e direi che questa identità, nel corso della sua ben ultracentenaria storia (il 29 maggio abbiamo compiuto 113 anni!) si conferma. Questa capacità di adattamento è imprescindibile anche per chi opera nel settore immobiliare per rispondere alle esigenze del mercato, per stare al passo con lo sviluppo tecnologico e l’innovazione, non da ultimo anche per un discorso di sostenibilità, oltre che, ben inteso, per ossequiare alle normative che diventano sempre più complesse.
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Quindi oserei dire che la personalità Polus negli anni si conferma e consolida nei suoi valori, mentre, si rinnovano le azioni, i processi e i progetti nei quali essa si declina. Da un punto di vista architettonico ciò si esprime in interventi strutturali funzionali ed estetici, nell’impiego di nuove tecniche di costruzione e nell’istallazione di nuovi impianti.
Il completo rifacimento del tetto del settore 2 è stato il lavoro più complesso che avete portato a termine nei mesi scorsi. Quali sono state le maggiori difficoltà?
In effetti si è trattato di un intervento molto importante, invasivo e anche spettacolare. Esso è consistito nella sostituzione completa del tetto del settore 2 (il grande corpo centrale dello stabile), per il quale, al contrario di altri tetti, si è dovuto procedere al rifacimento non solo della copertura e della struttura secondaria, ma anche della struttura primaria, originariamente in legno, ora costituita da grandi capriate in ferro. Una della difficoltà principali era data dal fatto che ci si trovava ad operare con il piano sottostante completamente occupato dai nostri inquilini e sopra una soletta in legno, con una portata limitata. Alle incognite legate al comportamento della struttura di una storica costruzione di inizio del secolo scorso e a quelle tipiche degli interventi su edifici esistenti, si è dunque aggiunta la fondamentale esigenza di causare il minor disturbo possibile alle aziende che operano presso Spazio Polus.
Dovendo aprire completamente il tetto, il tema meteo poi è stato una sorta di “spada di Damocle” in quanto che ci ha costretto a predisporre oltre al ponteggio, una copertura provvisoria. Tuttavia, per una porzione di tetto essa non ha potuto essere applicata e si sono dovute studiare delle altre soluzioni e per brevi lassi di tempo ci si è trovati ad operare a cielo aperto.
Infine, il fatto di operare vicino alla linea ferroviaria ha richiesto l’osservanza di norme di sicurezza specifiche supplementari.
Grazie all’ottimo lavoro di squadra fatto tra Proprietà, Direzione Generale Lavori, ingegneri e ditte esecutrici e alla collaborazione degli inqulini, i lavori si sono svolti con successo e nei tempi previsti.
Di recente avete anche ricevuto il via libera per il nuovo impianto fotovoltaico. Quali sono le aspettative in termini di efficienza energetica e ritorno sull’investimento?
Considerate le ampie superfici dei nostri tetti a falde e la loro esposizione solare favorevole, già alcuni anni fa ci eravamo avvicinati al tema dell’energia solare. Come nostro uso, ci siamo appoggiati ad uno studio di ingegneria specializzato. Il primo studio di fattibilità risale al 2020. Contestualmente all’eventuale posa di pannelli fotovoltaici è emersa la necessità di valutare più approfonditamente lo stato dei tetti e il loro grado di conformità rispetto alle normative attuali, considerato che sono ancora quelli originali e accoglieranno un impianto la cui durata di vita è stimata in 25 anni ca. Queste valutazioni hanno richiesto dei tempi tecnici ed è emersa la necessità di intervenire su una buona parte dei tetti.
Per questo motivo, ma anche perché il mercato dell’energia e la tecnologia è in continua evoluzione, lo studio di fattibilità è stato più volte aggiornato.
Un altro elemento, che ha influito sul miglioramento dell’efficienza dell’impianto FV, è stata la decisione di procedere alla centralizzazione dell’impianto clima, con l’installazione di una prima termopompa (una seconda è prevista più avanti), del quale avevamo riferito a novembre e che contribuisce ad aumentare la quota di autoconsumo. Da rilevare pure che la termopompa dal prossimo inverno, quando le temperature esterne non saranno eccessivamente basse, andrà ad alimentare anche l’impianto di riscaldamento. Quest’ultimo dagli anni ‘90 è alimentato unicamente a gas. Questa decisione ci permette dunque di diversificare il vettore energetico. I tempi di rientro dell’investimento, con gli impianti a pieno regime, sono interessanti: si situano tra i 5 e 6 anni.
A suo giudizio questo nuovo elemento green potrà aiutare ad attrarre nuovi inquilini?
Il tema green e la sostenibilità sono diventati argomenti imprescindibili. Anche le disposizioni di legge e le normative vanno in questa direzione; non solo per le nuove costruzioni, ma, a tendere, anche in caso di ristrutturazioni di edifici esistenti.
Già ora alcuni nostri inquilini, sottostando a determinate certificazioni, ci chiedono informazioni sul tipo di energia utilizzata e sull’efficienza energetica dello stabile. Riteniamo quindi che anche questo sia un elemento che non si possa e non si debba trascurare e che contribuisca ad aumentare l’attrattività. Inoltre, il citato legame di Polus al territorio si conferma in parte anche in queste scelte più rispettose dell’ambiente.
A proposito di inquilini. Malgrado i vostri spazi siano quasi tutti occupati, avete ancora qualche possibilità. Che tipo di attività o aziende pensate possano insediarsi nei vostri ambienti?
Attualmente ospitiamo una trentina di inquilini. Lo stabile da anni può vantare un grado d’occupazione di oltre il 90% (nel 2022 e 2023 era del 100%), anche i 180 parcheggi sono al momento tutti affittati.
Gli spazi che offriamo hanno varie metrature: da 24 a oltre 600 mq; la loro destinazione può essere ad uso magazzino, laboratorio, piccole produzioni e uffici. Inoltre, Spazio Polus dispone di due appartamenti (uno occupato dai custodi).
Le aziende che hanno scelto di insediarsi presso di noi, spaziano dalla farmaceutica allo studio di architettura e ingegneria, dalla comunicazione multimediale agli ascensori. Abbiamo anche dei piccoli atelier per artisti. Come si vede si tratta di attività variegate, che corrispondono anche al concetto di flessibilità e adattabilità degli spazi, che, compatibilmente con le caratteristiche dello stabile, da sempre abbiamo voluto mantenere. Attualmente abbiamo a disposizione degli uffici da 24, 50 e 75 mq e un magazzino di 140 mq.
Guardando ai prossimi mesi quali sono i prossimi lavori che dovrete affrontare? Quali le tempistiche previste?
I prossimi mesi saranno dedicati alla prima tappa dell’impianto del fotovoltaico e al consolidamento della struttura portante di due tetti tramite un sistema innovativo che prevede un insieme di supporti metallici, bracciali e cavi in acciaio, già testato per un altro tetto.
Inoltre, ci stiamo occupando della manutenzione straordinaria e del rifacimento del tetto di uno storico porticato che ospita 3 box chiusi ad uso magazzino e 14 posti auto coperti, sul quale è pure prevista la posa di pannelli fotovoltaici.
Qual è la visione a lungo termine per Polus? Che struttura sarà tra 5 o 10 anni?
Negli scorsi due anni il CdA di Polus ha affrontato e attuato una riorganizzazione a livello operativo a seguito di un passaggio generazionale; presto se ne dovrà affrontare e preparare un secondo.
Sono azioni che rientrano nel più ampio tema della continuità/successione aziendale e quindi anche della visione a lungo termine di Polus. Sono argomenti che sono sul tavolo del CdA e che, in questo momento, non si possono riassumere in poche frasi.
