Normativa pregressa
In presenza di un difetto nell’opera edilizia, la normativa vigente fissa due termini fondamentali: il termine di notifica e il termine di prescrizione. Il Codice delle obbligazioni stabilisce che un difetto deve essere notificato all’appaltatore immediatamente dopo essere stato scoperto.
I tribunali hanno deciso che questo deve essere fatto entro circa 7 giorni dal rilevamento (termine di notifica), un lasso di tempo molto breve. In linea di massima, il termine di prescrizione per i difetti di costruzione è pari a 5 anni. Scaduto questo termine, i difetti scoperti non possono più essere fatti valere e cadono in prescrizione.
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Progetto di legge: un attacco del Consiglio nazionale al settore edilizio
La proposta del Consiglio nazionale nella procedura legislativa prevedeva di abolire completamente il termine di notifica e di alzare il termine di prescrizione da 5 a 10 anni. Entro tale termine, quindi, un difetto avrebbe potuto essere notificato in qualsiasi momento. Un cliente che fa riattare il proprio bagno e scopre un rubinetto difettoso, ad esempio, avrebbe potuto notificarlo ancora 9,5 anni dopo i lavori. È evidente che, dopo un periodo di tempo così lungo, sarebbe praticamente impossibile stabilire se si tratta di un difetto o di normale usura.
Inoltre, le imprese di costruzione avrebbero dovuto prendere in considerazione questo prolungamento della garanzia nei loro calcoli ed effettuare accantonamenti corrispondenti. Costruire sarebbe quindi costato ancora di più e le imprese sarebbero state gravate da un onere enorme.
Grazie all’impegno delle associazioni di settore e al buon senso del Consiglio degli Stati è stato possibile evitare questa riforma, riportando il Consiglio nazionale a più miti consigli.
Nuova normativa (dal 1º gennaio 2026)
Termine di notifica
Una volta scoperto un difetto, il committente ha 60 giorni di tempo per notificarlo all’appaltatore. Vale nel contratto d’opera per opere immobiliari nonché, qualora abbiano causato i difetti di un’opera immobiliare, per le opere di progettisti/architetti/ingegneri (progetti) e all’acquisto di cose che sono integrate in un’opera immobiliare conformemente all’uso cui è normalmente destinata (ad es. pompe di calore, piatti doccia). Non è consentito pattuire termini di notifica più brevi in sede contrattuale.
Termine di prescrizione
Il termine di prescrizione rimane di 5 anni. Ora, però, non può più essere accorciato a discapito del committente. Purtroppo, questo nuovo vincolo comporta alcune sfide per il nostro settore. I fornitori di prodotti che li vendono a ditte installatrici (contratto di acquisto) possono, come già avviene normalmente ora, abbassare il termine di garanzia (normalmente a due anni) perché nel diritto di compravendita non è stata introdotta una corrispondete disposizione semi-imperativa.
Ne consegue che l’appaltatore deve garantire il prodotto integrato per un periodo più lungo rispetto alla garanzia offerta nei suoi confronti dal fornitore per eventuali difetti. Il motivo è che l’installatore che integra questi prodotti nell’opera immobiliare (contratto d’opera) non può più abbassare il termine di garanzia nei confronti del cliente finale. La sua garanzia è obbligatoriamente di 5 anni.
Per evitare questo problema, l’installatore deve montare solo prodotti di fornitori che non abbassano il termine di prescrizione lasciandolo a 5 anni. Inoltre, si ritiene che l’obbligo di garanzia possa ancora essere del tutto escluso in sede contrattuale.
Diritto di rettifica (miglioria)
Un’altra novità è che il diritto di rettifica del committente nei contratti di appalto non può più essere escluso in sede contrattuale. In caso di difetti deve sempre poter pretendere una miglioria.
Altre modifiche
Anche l’acquisto di un fondo è ora soggetto a un termine di notifica di 60 giorni. Nell’acquisto di una nuova costruzione (su carta o fino a 2 anni dopo la realizzazione), l’acquirente vanta un diritto imperativo di pretendere dal venditore la miglioria gratuita dei difetti. Finora questa possibilità veniva solitamente esclusa in sede contrattuale dai venditori immobiliari professionisti (di solito appaltatori generali), perciò gli acquirenti erano costretti a rivolgersi direttamente alle imprese di costruzione. Questo provocava confusione e complicava le cose sia per gli acquirenti che per le imprese di costruzione.
Per finire
Nel diritto dell’ipoteca degli artigiani e imprenditori è stato precisato che la garanzia sostitutiva deve coprire gli interessi di mora per una durata di 10 anni affinché sia considerata sufficiente (art. 839 cpv. 3 CC). In precedenza, la durata non era stabilita per legge.
Impatto sulla norma SIA 118?
Per la norma SIA 118, ampiamente diffusa nel settore edilizio, la revisione di legge non ha grandi conseguenze. Secondo tale norma, i difetti possono essere notificati in qualsiasi momento nei primi 2 anni dal collaudo (c.d. difetti manifesti, art. 173 cpv. 1). Questa disposizione va dunque oltre i 60 giorni previsti dalla legge e pertanto rimane ammissibile. I difetti che emergono dopo il termine di notifica di 2 anni devono essere notificati immediatamente (c.d. difetti occulti, art. 179 cpv. 2). Conformemente alla nuova normativa semi-imperativa, dal 1º gennaio 2026 bisognerà dunque intendere anche qui entro 60 giorni.
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Testo: Nicolas Spörri
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