In Svizzera il valore locativo è da tempo un tema discusso: rappresenta il reddito ipotetico che un immobile produrrebbe se fosse affittato e deve essere dichiarato come reddito imponibile anche da chi lo occupa personalmente. In cambio, il sistema attuale permette di dedurre interessi ipotecari, spese di manutenzione e alcuni investimenti in ambito energetico.
Nel tempo, questo meccanismo ha prodotto effetti molto diversi tra i contribuenti: chi mantiene un’ipoteca elevata beneficia di maggiori deduzioni, mentre per chi ha quasi estinto il debito questa possibilità si riduce significativamente, generando un carico fiscale più elevato.
Per rispondere a queste criticità, il Parlamento ha approvato una riforma che vuole semplificare il sistema, riducendo gli incentivi all’indebitamento e riequilibrando il trattamento fiscale. Il nuovo assetto prevede l’abolizione del valore locativo, una riduzione delle possibilità di deduzione e la facoltà, per i Cantoni interessati, di introdurre un’imposta speciale sulle abitazioni secondarie.
Approvata in votazione popolare il 28 settembre 2025, la riforma entrerà in vigore non prima del 1° gennaio 2028.
Le principali novità per i proprietari
La riforma rappresenta un cambiamento significativo nel regime fiscale legato alla proprietà abitativa, ridefinendo in modo sostanziale le regole applicabili ai proprietari di abitazioni primarie, immobili a reddito e case secondarie.
1) Abitazioni di proprietà
Per chi vive in un’abitazione di proprietà, la novità più rilevante – oltre all’abolizione del valore locativo – è la soppressione delle deduzioni ordinarie per spese di manutenzione e interessi ipotecari. Per questi ultimi è tuttavia previsto un regime transitorio destinato ai primi acquirenti: la deduzione sarà decrescente e limitata nel tempo, fino a scomparire dopo dieci anni. Le deduzioni per investimenti energetici e per spese di demolizione non saranno più riconosciute a livello federale. I Cantoni potranno però continuare ad ammetterle nell’ambito dell’imposta cantonale e comunale, con la possibilità – per gli interventi energetici – di mantenerle al massimo fino al 2050 o fino al raggiungimento della neutralità climatica. Resteranno invece deducibili a livello federale le spese di conservazione degli immobili storici, con facoltà per i Cantoni di disciplinarne a loro volta il trattamento. I Cantoni potranno inoltre continuare a prevedere il riporto delle deduzioni, entro un limite massimo di due anni, qualora scelgano di mantenere tali agevolazioni.
2) Immobili a reddito
Per gli immobili a reddito, i cambiamenti sono meno importanti, ma comunque significativi. I canoni di locazione continueranno a essere tassati come reddito e le spese di manutenzione resteranno deducibili. Gli interessi passivi saranno invece riconosciuti solo in forma ridotta rispetto al sistema attuale. Per le altre voci (investimenti energetici, spese di demolizione e riporto delle deduzioni) valgono le stesse regole delle abitazioni di proprietà: soppressione sul piano federale e facoltà dei Cantoni di mantenerle a livello cantonale e comunale. Anche per gli immobili locati le spese di conservazione di immobili storici rimarranno deducibili a livello federale, con possibilità per i Cantoni di riconoscerle nella propria legislazione.
3) Abitazioni secondarie
Infine, per le abitazioni secondarie la riforma introduce una novità rilevante: i Cantoni avranno la facoltà di istituire un’imposta immobiliare speciale su questo tipo di immobili. Tale misura potrà essere particolarmente significativa nei Cantoni con un’alta incidenza di seconde case, soprattutto in contesti turistici.
Un caso concreto: una famiglia con proprietà a Bellinzona
Per rendere più concreti gli effetti della riforma, di seguito viene presentato un esempio relativo a una famiglia residente a Bellinzona, proprietaria sia dell’abitazione principale in cui vive (costruita nel 2000) sia di un appartamento locato (costruito nel 2005).
Gli scenari analizzati riguardano tre diverse opzioni di risanamento dell’abitazione principale, per ciascuna delle quali l’impatto fiscale viene stimato su un orizzonte temporale di 20 anni e confrontato tra il sistema attuale e il nuovo regime introdotto dalla riforma. Nel nuovo regime sono previsti due possibili quadri applicativi: nel primo, gli investimenti energetici effettuati sull’abitazione principale sono ammessi in deduzione anche a livello cantonale; nel secondo, tale possibilità non è prevista. Sull’appartamento in locazione non vengono eseguiti interventi in ambito energetico.
Dall’esempio emerge che il nuovo regime fiscale attenua il vantaggio attualmente associato agli interventi di miglioramento dell’immobile, in particolar modo il vantaggio fiscale legato al risanamento globale. Quest’ultimo risulta infatti, nel nuovo quadro, sensibilmente meno conveniente, con un aumento dell’onere fiscale compreso tra il 4% e il 17%, a seconda dell’ammissibilità delle deduzioni energetiche a livello cantonale.
Per quanto riguarda gli interventi puntuali, la situazione rimane sostanzialmente simile a quella attuale: le variazioni fiscali risultano infatti molto contenute, con una diminuzione di circa il 2% e un aumento di circa l’1%, rispettivamente. Nel caso di un risanamento articolato in più tappe, gli effetti fiscali dei singoli interventi tendono ad accumularsi nel tempo. Se gli investimenti energetici non sono ammessi in deduzione a livello cantonale, anche scostamenti modesti si sommano progressivamente, fino a determinare un risultato finale che può avvicinarsi a quello di un risanamento globale, il quale risulta sfavorevole nel nuovo regime fiscale.
Effetti attesi e implicazioni
Nel complesso, la soppressione del valore locativo e la revisione del sistema delle deduzioni modificheranno in modo sostanziale la fiscalità legata alla proprietà abitativa. Gli effetti concreti dipenderanno dalla situazione individuale di ciascun contribuente e dalle decisioni che il Cantone adotterà in materia di deduzioni, oltre che dall’eventuale introduzione di un’imposta speciale sulle abitazioni secondarie.
In questo contesto, per molti proprietari potrebbe risultare sensato valutare per tempo eventuali lavori di risanamento o interventi energetici, così da poter ancora beneficiare delle deduzioni oggi in vigore prima dell’entrata del nuovo regime. Rimane comunque opportuno ricordare che il risanamento energetico di un immobile comporta benefici che non si limitano alla sola dimensione fiscale, includendo – a titolo esemplificativo – una maggiore efficienza nei consumi, un miglior comfort abitativo e una valorizzazione dell’immobile nel tempo, e che per queste ragioni rappresenta una scelta il cui interesse si estende oltre il trattamento tributario immediato.
