I risultati del monitoraggio mostrano che i prezzi degli immobili nelle località a forte vocazione turistica sono aumentati notevolmente. Ciò è da ricondurre soprattutto all’aumento della domanda di abitazioni secondarie. I motivi di tale incremento sono molteplici: i bassi tassi di interesse hanno reso attrattivi gli investimenti immobiliari, così come la pandemia da COVID e il lavoro delocalizzato hanno alimentato la domanda di abitazioni secondarie. L’eccesso di offerta di abitazioni secondarie registrato nella prima analisi d’impatto del 2021 è quasi scomparso in alcune località.
Di conseguenza, è aumentata anche la domanda di abitazioni realizzate in virtù del diritto anteriore. Si tratta di abitazioni che già esistevano prima dell’accettazione nel 2012 dell’iniziativa sulle abitazioni secondarie. Queste residenze non hanno nessuna limitazione d’uso e in molti casi vengono utilizzate come abitazione primaria. Per i proprietari, tuttavia, è estremamente interessante dal punto di vista finanziario vendere o affittare come abitazioni secondarie immobili realizzati prima del 2012.
Cambiamenti strutturali delle regioni montane
Per la popolazione locale residente, i nuovi arrivati e gli occupati nel settore terziario, i prezzi delle abitazioni nelle località a forte vocazione turistica sono diventati spesso inaccessibili. Il cambiamento di destinazione da abitazione primaria a secondaria nonché la difficoltà di trovare alloggi a prezzi accessibili comportano abbandoni e migrazioni. I cambiamenti strutturali nelle regioni di montagna, già iniziati prima dell’entrata in vigore della LASec, sono quindi in continuo aumento.
Il monitoraggio mostra anche che gli anziani tendono a trasferirsi verso i Comuni centrali della valle o verso l’agglomerato più vicino (ad es. Visp-Briga, Coira, Martigny, Monthey, Interlaken). Gli occupati, invece, si trasferiscono nei Comuni che offrono affitti accessibili o dove è possibile acquistare un’abitazione e dai quali possono raggiungere più agevolmente il posto di lavoro. Nel Cantone di Berna, ad esempio, si tratta di Zweisimmen, Frutigen, Interlaken e Spiez; nel Cantone dei Grigioni di Coira, Zernez, Poschiavo, la Bassa Engadina o addirittura Tirano e Chiavenna, in Italia.
Nell’edilizia e nel settore alberghiero continua il cambiamento strutturale verso imprese di maggiori dimensioni. Lo spostamento delle attività edilizie verso i centri si delineava già prima dell’entrata in vigore della LASec. L’applicazione della legge non ha quindi causato un crollo dell’economia regionale né un aumento dei disoccupati.
Necessità d’intervento: disponibilità sul territorio di abitazioni a prezzi accessibili
Il numero di abitazioni di nuova costruzione sfruttate a scopi turistici è rimasto a tutt’oggi contenuto. Si tratta di case di vacanza che non possono essere utilizzate solo dai proprietari, ma che devono essere affittate anche ad altre persone. Le analisi dimostrano che tali abitazioni diventeranno in futuro sempre più importanti. Secondo la LASec, è consentito costruire abitazioni secondarie solo in misura limitata in caso di cambiamento di destinazione di alberghi o per il loro finanziamento trasversale. Come evidenziato tuttavia dal monitoraggio, finora queste possibilità sono state sfruttate poco.
In virtù della LASec i Cantoni e i Comuni possono adottare misure per limitare il cambiamento di destinazione da abitazione primaria a secondaria. Si tratta, ad esempio, della prescrizione di quote di abitazioni primarie in caso di rinnovi e costruzione di nuovi edifici o dell’assegnazione di terreni edificabili ai sensi del diritto di superficie con oneri tesi a creare alloggi a prezzi accessibili.
Alcuni Comuni sono in procinto di attuare tali misure. La Confederazione sostiene i Cantoni e i Comuni fornendo tra le altre cose informazioni, ad esempio mediante una piattaforma informativa dell’ARE relativa alla LASec, che viene costantemente aggiornata. Sulla piattaforma sono disponibili aiuti alla pianificazione, sentenze giudiziarie di riferimento o requisiti per l’autorizzazione di abitazioni. L’Ufficio federale delle abitazioni UFAB ha pubblicato recentemente la guida «Abitazioni attrattive nelle regioni di montagna» allo scopo di aiutare i Comuni a impostare attivamente la loro politica locale dell’alloggio.
Applicazione e impatto della LASec
L’articolo 19 della legge del 20 marzo 2015 sulle abitazioni secondarie (LASec) obbliga l’ARE, in collaborazione con la Segreteria di Stato dell’economia SECO, ad analizzare a intervalli regolari gli effetti della legge sullo sviluppo turistico ed economico delle regioni interessate.
Il 12 maggio 2021 il Consiglio federale ha approvato la prima analisi.
Il presente rapporto sul monitoraggio fornisce informazioni sull’applicazione e sull’impatto della LASec e ha lo scopo di creare le basi per future analisi di impatto.
Il prossimo rapporto è previsto per il 2025.
