La formula del crowdfunding ha ora permesso ai piccoli investitori di entrare nel mercato dando la possibilità di selezionare l’oggetto e di scegliere tra capitale e finanziamento.
Per molti, fino a qualche anno fa, l’investimento immobiliare era un “miraggio” e ad essi era precluso l’accesso. L’acquisto di un immobile richiamava, nella maggior parte dei casi, operatori professionali. Negli ultimi anni questa nuova possibilità di raccolta, attraverso piattaforme specializzate, ha permesso al segmento di crescere significativamente anche in Svizzera. La continua incertezza dell’economia guidata dalle altalenanti comparse di varianti del coronavirus, la speculazione internazionale finanziaria e politica che minano le basi dei sistemi economici (causando anche l’aumento dei costi delle commodities), la contestuale ripresa dell’inflazione pongono in allarme molte economie anche familiari.
I dati esponenziali di crescita del crowdfunding immobiliare testimoniano l’interesse che questo settore sta suscitando, un’opportunità di investimento rivolta come dicevamo non più ai soli operatori economici ma anche a qualsiasi individuo. Partecipando a questa modalità di raccolta è possibile scegliere il tipo di progetto, la natura e lo scopo oltre al potenziale interesse; l’investimento copre generalmente un arco temporale medio che va dai 12 ai 21 mesi con tassi lordi di rendimento anche superiori al 10%.
L’investitore, chiunque esso sia, accede alla proposta resa nota attraverso piattaforme online. Queste ultime pubblicano progetti edilizi che vanno dalle ristrutturazioni alle nuove costruzioni o riqualificazioni o altro. Attraverso le piattaforme si chiede agli interessati di investire importi anche minimi per entrare nell’investimento. La dimensione degli esborsi sono legati – il più delle volte – al tipo di percorso a disposizione. Generalmente i “tagli” richiesti sono medio bassi e accessibili anche a famiglie che desiderano diversificare i loro investimenti e, soprattutto, non vogliono rischiare ingenti capitali in una singola operazione immobiliare. Sintetizzando in poche parole i crowdfunding apportano la novità di coinvolgere più persone ognuna con le proprie capacità finanziarie.
Il proponente dell’investimento pubblica il progetto sulle piattaforme citate permettendo agli investitori di visionare e identificare la formula a loro più idonea, consentendo agli stessi di optare tra diversi investimenti e indirizzandoli in differenti opportunità immobiliari.
Chi è interessato a impiegare i propri fondi potrà scegliere tra due macro-aree di possibilità di accesso: il “lending crowdfunding” e l’“equity crowdfunding”. Nella prima macro-area l’investitore seleziona l’opzione del prestito, cioè finanzia la realizzazione di un progetto di altri. Se la scelta dovesse cadere su questa area il gestore proporrà un contratto che conterrà, generalmente, la durata del finanziamento e il rendimento atteso. In questo caso l’investitore diventerà un finanziatore. Il rendimento è costituito dall’interesse fisso stabilito in sede di sottoscrizione del contratto e non è vincolato al risultato finale del veicolo che gestisce il progetto.
Il tempo di durata dell’operazione, come per l’interesse, è stabilito in anticipo. Attraverso queste indicazioni, i finanziatori conosceranno – nel momento della sottoscrizione – i dettagli dell’operazione e quando ritorneranno in possesso del proprio capitale maggiorato dagli interessi pattuiti. La seconda macro-area (l’equity crowdfunding) prevede, invece, la partecipazione diretta al capitale (equity), cioè l’investitore acquisterà una quota del capitale della società che svilupperà il progetto. Questa possibilità è una vera e propria partecipazione al capitale di rischio e, quindi, sono presenti profili aleatori più elevati rispetto alla prima opzione (lending crowdfunding). In siffatta ipotesi i guadagni potrebbero derivare dagli affitti degli immobili oppure dalle plusvalenze generate dalla vendita dell’immobile ad un prezzo più elevato o altra attività incrementative del valore.
Il panorama di possibilità che presentano oggi le piattaforme sono molteplici e permettono a chiunque di essere guidati dal proprio intuito e anche della propria coscienza. Alcuni crowdfunding propongono investimenti etici o ambientali come, per esempio, raccogliere fondi per acquistare e rivendere immobili che andrebbero all’asta permettendo agli sfortunati proprietari di avere un futuro senza o con meno debiti. Alcuni invece propongono investimenti immobiliari in settori più di nicchia come relax, sport, top exclusive, comfort.
Interessanti sono anche gli investimenti che pubblicano la propria block-chain, fornendo dettagli sulle transazioni effettuate. O ancora, alcuni tipi di crowdfunding cercano di catturare l’attenzione dell’investitore giocando la competizione tra piattaforme sul rapido recepimento e adattamento al Regolamento UE n. 2020/1503 (Regulation on European Crowdfunding Service providers for Business – ECSP), che introduce importanti novità per gli operatori del settore, specialmente per la raccolta di fondi transfrontalieri. La lunga lista continua con chi è specializzato nella proposta di investimenti immobiliari in piccoli borghi o luoghi artistici.
La scelta di rivolgersi a questo strumento di raccolta pone il piccolo investitore nella condizione di ottenere rendimenti (quasi) impossibili per individui solisti, soprattutto se confrontati con strumenti più classici.
Di solito la regolamentazione più rigida è rivolta agli operatori equity i cui gestori hanno il vincolo, in alcune giurisdizioni, di iscriversi ad appositi registri tenuti dagli Organi di vigilanza che controllano, ad esempio, l’assenza di conflitto di interessi tra la piattaforma e i proponenti i progetti di investimento. Invece, le piattaforme lending legalmente sono configurabili come “agenti” e devono rispettare, in alcune giurisdizioni, le normative bancarie e/o le linea guida emesse dagli organi competenti in materia finanziaria.
Ricordiamo, inoltre, che il 10 novembre 2021 è entrato in vigore il Regolamento europeo detto ECSP (Regolamento UE n. 2020/1503, Regulation on European Crowdfunding Service Providers for Business) che armonizza i vincoli a cui devono sottostare sia le piattaforme di equity, sia quelle di lending. Come per ogni nuova normativa, per i soggetti che alla data di entrata in vigore del nuovo Regolamento Europeo erano già operativi, è previsto un periodo di tempo transitorio di un anno dalla sua entrata in vigore.
La semplicità di utilizzo delle piattaforme non deve indurre in errore: siamo di fronte ad impieghi di fondi che presentano aspetti legati all’aleatorietà di un qualsiasi altro strumento finanziario. Quindi, in questa breve esposizione ci corre l’obbligo di evidenziare che queste opportunità non sono una panacea priva di rischi. Sia nell’opzione equity-base, sia in quella lending-based presentano in ogni caso, in forme più limitate, incognite proprie di una qualsiasi altra operazione finanziaria. In ogni sistema economico esiste la possibilità che colui che propone il progetto, attraverso il veicolo prescelto, abbia difficolta a rispettare gli accordi oppure, peggio, possa andare in default.
Qualsiasi proposta/pianificazione potrebbe non essere più realizzabile rispetto al previsto o potrebbe presentarsi non pienamente realizzabile; la logica conseguenza è l’impossibilità di pagare i creditori o restituire i capitali investiti e, quindi, di mantenere gli impegni assunti. Diventa fondamentale, ognuno per la propria parte, effettuare adeguati controlli sia finanziari, sia sulla fattibilità delle iniziative presentate; questo deve essere fatto sia dalle piattaforme online, sia dagli investitori/finanziatori.
Proprio per questo motivo suggeriamo di iscriversi a diverse piattaforme cercando, analizzando e valutando i diversi progetti. Inoltre, è importante interfacciarsi con operatori di provata credibilità che hanno la forza contrattuale di chiedere il rispetto degli impegni presi dal proponente e dei termini contrattuali con coloro che sottoscrivono o prestano i denari.
Le nostre analisi ci hanno portato a valutare e conoscere decine di piattaforme di crowdfunding permettendoci di evidenziare, come più volte scritto, che il mercato è in forte espansione. Questo strumento si adatta a molteplici tipi di investitori sia in termini di disponibilità, sia per le loro visioni di progetto/investimento e le loro considerazioni etico-sociali. Noi ci inseriamo in un contesto ove abbiamo già pubblicato altri articoli sugli investimenti immobiliari quale alternativa alle tradizionali opportunità e anche sulla possibilità di scelta tra “rent to buy” di un immobile.
